Adventures in Real Estate: 14 lecke egy véletlen társasházból Flip

Tartalomjegyzék:

Videó: Adventures in Real Estate: 14 lecke egy véletlen társasházból Flip

Videó: Adventures in Real Estate: 14 lecke egy véletlen társasházból Flip
Videó: 10 Ways to Get FREE or *Ridiculously Cheap* CRUISE CABIN UPGRADES (2022 strategies) 2024, Március
Adventures in Real Estate: 14 lecke egy véletlen társasházból Flip
Adventures in Real Estate: 14 lecke egy véletlen társasházból Flip
Anonim

Más ingatlanoktól eltérően az ingatlanok több lehetőséget kínálnak, mint a vásárlás, és remélik, hogy többet árulnak: bérelhetők a helyiségek, javíthatják és fordíthatják, vagy finanszírozhatják az értékesítést, hogy magasabb árat érjenek el. Az előre nem látott körülmények azt jelenthetik, hogy meg kell fontolnia azokat a lehetőségeket, amelyeket eredetileg nem vett figyelembe, ahogy az én történetem illusztrálja.

2012 szeptemberében a feleségem, Ana és én a mi megtakarításainkat a nápolyi Floridában, a mi felettünk vásároltuk, 70 000 dollárért. Bár nem volt nagy dolog, úgy gondoltuk, jó lenne egy bérleti díj olyan közel, hogy könnyebb legyen a vezetés. Ez volt A terv: Vásárolni, kijavítani és kiadni egy lakást.

Természetesen, ha minden rendben ment volna, akkor egy másik posztot írnék. Azonban ingatlanokkal gyakran meg kell vizsgálnia a "B" tervet, a "C tervet" és más kreatív lehetőségeket, amint azt a saját "D-tervünkhöz" juthatunk. - és hogyan tanulhat meg tapasztalataimból, ha készen vagyunk arra, hogy bérelhessünk egy saját lakást.

Condo vásárlása Fliphez

Ha nem lenne az a kézbesítõ, aki velünk nézett a helyszínen, akkor talán visszaléphettünk volna az üzletből, mert a dolgok számát kellett rögzíteni.

Azonban biztos volt benne, hogy mindezt körülbelül 6000 dollárra tehetjük. Nemrég nyert 1 millió dollárt a floridai állami lottóban, és csak segédmunkát végzett a részmunkaidőben, így hozzájárulhatott az általánosan optimista kilátásokhoz. Mindenesetre a "can-do" hozzáállása biztató volt, ezért a zárást tervezzük.

Ingatlanügynökünk, egy optimista is mondta tudnunk kell bérelni a helyet $ 1100 havonta . Jelölt egy hirdetést egy másik egységre a komplexumban, amelynek tulajdonosa havonta 1100 dollárt kér. Papíron úgy tűnt, hogy havonta 600 dollár cash flow-t kapunk.

Vigyázz extra költségekre

A zárás előtti napon mentünk a társasház-találkozóra, ahol bejelentettük, hogy a díjak havi 320 dollárról 340 dollárra emelkednek. Ezenkívül a tisztviselők költöztek egy vonalat a szövetségi árvízi térképeken, és egy kissé nagyobb kockázatú zónába helyeztünk, így egy 600 dolláros éves értékelést kapnánk a kiegészítő biztosításokról.

Ezek az extra költségek azt jelentették, hogy a tervezett pénzforgalom havi 70 dollárral csökkent (nem is beszélve arról, hogy a saját helyünkön évente 840 dollárt kellett fizetnünk).

Komolyan fontolóra vettük, hogy lemondunk a letétről és elhagyjuk az üzletet. De az optimizmus fertőző; miután újra beszélgettünk ügynökünkkel és kezünkben, elmentünk és bezártuk.

1. lecke: Vásárlás előtt kérdezze meg a kulcsszemélyeket a társasházban vagy rétegekkel kapcsolatban, ami hamarosan történik . A miénkhez hasonló meglepetések általában nem jelennek meg a lakásszövetség pénzügyi dokumentumaiban, amelyek csak a már megtörténteket tükrözik.

Költség További idő és pénz a javításhoz

A lezárási költségek kisebbek voltak, mint terveztük; Jó meglepetés egyszerre egyszer. De akkor meg kell dolgozni, hogy rögzítsük a lakást, és mi van? A vártnál hosszabb ideig tartott, és többet költ, mint terveztük.

Ez a puha folt a falon a fénykapcsoló fölött a bejárati ajtón? A feleségemnek igaza volt; ez nem csak a régi javításra szánt szivárgás károsodása volt. Azt volt nedves, és nem csak képzeletében. Minden alkalommal, amikor esett, vizet csöpögött a falba az elektromos dobozba.

Felhívtuk a vezetést, és javíttatták őket a tető javításán. Szerencsére a mi társasházi társulásunk jó menedzsmentet bérelt fel, vagy két nap helyett hetekkel várhattunk volna. Meg kellett szakítanunk a falat, mindent beletettük fehérítővel, hogy megakadályozzuk a penészedést, és két új gipszkarton lapot helyezünk a szoba festése előtt.

2. lecke: Bízz az intuícióban, és vegyél egy második pillantást, vagy ellenőrizzük, ha van valami, ami nem tűnik helyesnek.

A légkondicionáló szekrény szivárgása egyenesen esett az esővízbe egy 220 V-os elektromos megszakító dobozba. A harmadik próbálkozás után meg kellett várnunk egy hetet, mielőtt ismét erősen esett az eső - az egyetlen módja annak, hogy biztosan tudjuk, hogy véglegesen rögzítették.

3. lecke: Ellenőrizze a javításokat, mielőtt készen állna.

Az A / C szekrényben javítottam meg a gipszkarton, mert a tökéletlen munkám nem annyira jelent séget.

4. lecke: Pénzt takaríthat meg, ha sok otthoni munkát végez , és nem kell olyan jó, ha olyan területeken dolgozik, ahol a megjelenése nem olyan fontos.

Ezek és egy tucatnyi más meglepetés miatt a projekt, amelyet a mi szakembere gondolt volna "egy hét-tíz napra", több mint egy hónapig tartott, és túl is ment a költségvetésen. Jobb voltunk, mert tapasztalataink szerint minden a vállalkozók túlságosan optimisták az időkeretek és a költségek tekintetében.

5. lecke: Ahhoz, hogy biztonságban legyen, duplázza meg a vállalkozó becsléseit a javítások és felújítások elvégzéséhez szükséges időről . Ahhoz, hogy biztonságban legyen, add hozzá legalább 20% -ot a költségbecslésekhez.

A mi kezünkben, annak ellenére, hogy túlságosan optimista volt az idő és a költségek miatt, remek volt. Az ő hozzáállása szerint minden probléma létezik mindig egy megoldás, és megtalálja. Megtanította nekem, hogyan kell csempézni, elektromos munkát végezni, cserélni a csúszó ajtókereket - a lista folytatódik. És ami még fontosabb, azt tanította nekem, hogy jobb problémamegoldó vagyok . Egy másodpercben újra felvennénk őt (de kétszeresét becsüljük és 20% -kal növeljük a költségbecslést).

6. lecke: Használja ki vállalkozói ismereteit, és megtanulja, hogyan kell elvégezni az alapvető javításokat és fejlesztéseket . Pénzt takaríthat meg az aktuális projekten és a jövőben.

Kutatási költségek és legyen rugalmas

Ahogy közelegünk a projekt végéhez, megvizsgáltuk a helyszínen elhelyezett, egymásra rakható mosó / szárító kombinációt, és figyelte, ahogy a padlón víz lüktet. A javító felszámított 69 dollárt, hogy elmondja nekünk, hogy túl van a reményen.

700 dollárt költünk egy új egységért, hiszen a rendszeres mosó / szárító készlet 500 dollárba kerül. Nem tudtunk szabályos készletet kapni, mert az összekötők egy keskeny szekrényben voltak, amely csak a halmozott fajtahelyet foglalta el. Amint kiderül, a halmozott egységek drágák. A legolcsóbb bárhol találtunk 1300 dollárt. Jaj!

7. lecke: A hely megvásárlása előtt gondosan ellenőrizze a készülékeket . Ha úgy gondolja, valamit pótolni kell, ne találja meg; ellenőrizze az árakat online.

Végül csak körülbelül $ 1,000-t tettünk ki a költségvetés felett, mert megváltoztattuk a tervet. Például, helyettesítjük a fürdőszobai hiúság helyett. A konyhai szekrényeket is festettük, nem pedig az ajtók cseréjét. Nem tűnt valószínűnek, hogy a tervünkben bekövetkező változások hatással lennének arra, amit bérelni tudnánk. Az egyik dolog, amit szeretek az ingatlanokról, az, hogy sokféle módon lehet megközelíteni és megoldani a problémákat.

8. lecke: Keresse meg az alternatív (olcsóbb) módszereket, ha a költségek túlságosan meghaladják a költségvetést , de csak akkor, ha az alternatív tervek nem befolyásolják a bérleti díját vagy az eladási árat.

Alaposan kutatási potenciális viszonteladási vagy bérleti érték

Ügynökünk, aki szintén bérlő volt, volt nagyon optimista a potenciális bérleti díj. A tulajdonos, aki 1100 dollárért kérte a komplexumban lévő helyét, havonta 1000 dollárral csökkentette - és hat héttel később még nem bérelte ki. Ezt felfedeztük a jelenleg komplexumban bérelt helyek 800 dollárról hónapra 950 dollárra terjedtek . Ez valami, amit alaposabban meg kellene vizsgálnunk mielőtt bármikor ajánlatot tennénk.

Bár az összes egység azonos méretű és elrendezésű volt, a miénk nem rendelkezett csúcsminőségű készülékekkel, így úgy tűnt, mintha havi 900 dollárt kapnánk. A 200 dolláros csökkentés a tervezett bérleti díj és a 70 dolláros meglepetés a díjak és értékelések, a várt cash flow mostanában 330 dollárra csökkent.

Az általunk remélt 9% helyett a beruházás megtérülése évente csak körülbelül 5% lenne - ha nem lett volna több meglepetés.

9. lecke: Csináld a saját házi feladatait a bérleti díjak meghatározásához . Légy szkeptikus a hirdetett bérleti díjakról; hogy mennyi bérlő van tulajdonképpen hasonló egységeket fizet.

A leendő bérlők vizsgálata

A leendő bérlőknek nekünk, de a társasházhoz is kellett folyamodniuk. Egy 100 dolláros befizetési díjat és 70 dollárt fizetett egy háttérellenőrzésért. Nem tetszett az irányítás hiánya a végünkön, de előnyei vannak. A háttérellenőrzés segített megkérdőjelezhető bérlőknek.

Például ott volt az a nő, aki előre hajlandó fizetni nekünk hat hónap bérleti díjat az "ideiglenes" munkanélküliség miatt. Miután aláírt egy bérleti szerződést, a háttérellenőrzés kimutatta, hogy ellopta a drogot a kórházból, ahol dolgozott, és ezért valószínűleg soha többé nem lesz ápolói munkája. És a nagyon kedves fickó, aki azt mondta, hogy "csak egy DUI" volt a múltjában, további drogdíjakat is kapott.

Az egyesület vezetősége segített felfedezni ezeket a hazugságokat, de nagyon jól sikerült az internet használatát a potenciális bérlők kivizsgálására. Csodálatos, hogy milyen gyakran kapsz eredményt, amikor online keresed a "bögre shot" -ot és egy személy nevét!

10. lecke: Könnyebb, mint valaha, hogy megvizsgálja a lehetséges bérlőket köszönjük az internetet, ezért online és nézd meg!

Egy potenciális bérlő akarta a helyet, miközben még mindig havonta 1000 dollárért akartuk bérelni. De amikor ügynökünk egy-két nappal később elküldte a bérleti szerződést, hirtelen "emlékezett" arra a meghallgatásra, hogy a bérleti díj 925 dollár volt. Amennyire meg tudtuk határozni, ez egy késleltetési taktika, így folytathatna valami jobbat keresve, vagy tárgyalhatna alacsonyabb bérleti díjról. Végül 1000 dollárért írta alá a bérleti szerződést, majd a bűnügyi múlt miatt az egyesület tagadta az alkalmazását.

11. lecke: Tegye egyértelművé a feltételeket , és kapja meg a lízing aláírásával, amint lehet.

Mivel az ingatlantulajdonos vezetői vagy társulási tanács tagjai minden jelentkezőt megkérdeztek, és ezek az interjúk csak kedden történtek, minden elutasított alkalmazás időt számít fel.

Az idő pénz, különösen akkor, ha nem csak az adókat, a biztosításokat és a segédprogramokat kell fizetni, hanem havonta több száz dollárt kell fizetni. E költségek egy részét elkerülhettük volna, ha vizsgálnánk és kizárnánk néhány potenciális bérlőt, mielőtt az egyesülethez fordulnának.

12. lecke: A bérlakás bérbeadásának folyamata bonyolultabb, és hosszabb időt vehet igénybe, mint egy ház kiadása, ezért tervezze meg a további időt és költségeket . Vizsgálja meg a bérlőket online, amint alkalmazzák őket, így gyorsan kizárhatja azokat, akiket a társulás nem fogad el. Ezzel időt és pénzt takarít meg.

Váltson a B-re, majd a C, majd a D gombra

Ezen a ponton, oly sok meglepetéssel és minden olyan hónapban, ami meghaladta az elveszett bérleti díjak legalább 900 dollárát, elkezdtük megkérdezni, hogy helyes döntést hoztunk-e. Talán el kellene mennünk B terv: Adjuk fel a földesurakat és adjuk el a helyet.

Elmentünk C terv: Sorolja fel az eladó lakást és továbbra is kínálja bérbe . Ha nyereségért értékesítjük, akkor boldogok lennénk. Ha bérbe adták volna, lehúznánk az eladási listát, és boldogok legyünk, ha legalább van jövedelme a helyről.

Végül egy lépéssel továbblépünk és végrehajtjuk D terv: Próbálja meg bérelni az ingatlan, miközben az eladás mindkét eladásra és az, amit a földszinten éltünk . Ha bérbe adtuk az emeleten, ez rendben lenne. Ellenkező esetben, ha a kettő közül az egyik eladta, a listát a másikra dobjuk, és ott élünk.

A lépés egyszerű lenne, ha otthonunk eladott - egy lépcsőfok. Mégis, a saját otthonunk ára 5,000 dollárral magasabb volt, mint a befektetési lakás, hogy ösztönözzük a vásárlókat, hogy válasszák ki.

Olyan ajánlatokat kaptunk, amelyek nem működtek mindkét helyen. Az ajánlat hazánkban jó áron volt, részben azért, mert hajlandóak 30 000 dollárt lefoglalni és néhány éven át finanszírozni a többit. Sajnos a vevőnek vissza kellett mennie Olaszországába, amikor anyja megbetegedett, és végül kilépett az üzletből.

Szerencsére a dél-floridai "szezon" kezdete volt (mindenki itt jön télen), így az ajánlatok továbbra is megérkeztek, és 2013. január végéig aláírtuk szerződésünket. Eladtuk az udvaron az emeleten (nem otthonunk) 92 000 dollárért, márciusra zárva.

Mennyit tettünk a Condo elcsúsztatásával

Minden utolsó költség után nettó nyereségünk 4500 dollár volt - nem sok izgatottságot okozni, különösen azért, mert hat kemény héten elvégeztem a munkát. De örömmel tettük a projektet, és ez a nyereség hat hónapos fizetéssel volt egyenlő a részmunkaidős, 9 órás munkahelyen abban az időben.

13. lecke: Mindig van egynél több lehetőség az ingatlanokkal kapcsolatban, úgyhogy fontolja meg a nyereség vagy jövedelem elérésének más módjait . A finanszírozás felajánlása magasabb árat eredményezhet, és viszonylag biztonságos, ha nagy előleget kap.

Időzítés, úgyhogy tervezze a legjobb időt az eladásra . Ha télen vásároltuk a lakást, és készen állt volna arra, hogy májusban eladhassuk, akkor még több hónapot várhatnánk, hogy eladhassuk, és a tartási költségek a legtöbb nyereséget elfogyasztották.

Sajnos vásárlóink számára a klímaberendezés néhány hónap múlva meghalt, miután megvették a helyet, és 4,000 dollárt fizetett cserébe. Ez majdnem minden nyereségünket eltörölné, ha megtörtént, miközben még mindig a helyünk volt, ami végső leckéig vezet:

14. lecke: A befektetések mindig tele vannak meglepetésekkel (és nem sokan lesznek kellemesek). Mivel soha nem tudhatod, mikor érkeznek drága meglepetések, komolyan fontolja meg, hogy elfogadja az olyan ajánlatokat, amelyek tisztességes haszonnal járnak, ahelyett, hogy nagyobb költségeket kellene fizetnie, és nagyobb kiadásokat kockáztatna, miközben valamivel jobb árat vár.

A Turned: Volt valaha befektetésed az ingatlanba, és sok meglepetésbe került?

Ajánlott: