Hogyan kezdjünk el a House Hacking építése Ingatlan Wealth

Tartalomjegyzék:

Videó: Hogyan kezdjünk el a House Hacking építése Ingatlan Wealth

Videó: Hogyan kezdjünk el a House Hacking építése Ingatlan Wealth
Videó: GAMESTOP MEME INVESTING HOLD THE LINE DIAMOND HANDS 2024, Március
Hogyan kezdjünk el a House Hacking építése Ingatlan Wealth
Hogyan kezdjünk el a House Hacking építése Ingatlan Wealth
Anonim
Átlagosan azok az amerikaiak, akik valamilyen vagyont építenek, saját otthont adnak. Hosszú távon az otthon birtoklása általában jobb, mint az életbérlés. Azonban, ha hajlandó "ház hack", birtokló otthon lehet katapult nettó értéke azonnal.
Átlagosan azok az amerikaiak, akik valamilyen vagyont építenek, saját otthont adnak. Hosszú távon az otthon birtoklása általában jobb, mint az életbérlés. Azonban, ha hajlandó "ház hack", birtokló otthon lehet katapult nettó értéke azonnal.

Általánosságban elmondható, hogy a házi hackelés az, hogy a bérlők fizetik az elsődleges lakóhelyét. Ezt úgy teheti meg, hogy bérbe vesz egy tartalék hálószobát az Airbnb-nél, egy több egységből álló ingatlan egy részében vagy a szobatársakkal együtt él.

Például a legjobb barátom egy 4 szobás házat vásárolt, amikor az Arizonai Állami Egyetemen kezdte meg főiskoláját. A hálószobában lakott, és kiadta a három másik szobát. Ez a megállapodás minden költségeit fedezte - tehát nem csak gazdagság építése volt, hanem szabadon is él!

Nem konvencionális elsődleges ház (vagy nem szokványos élethelyzet) választásával a mostanában rendkívül alacsony létszámú megélhetési költségekre, és a jövőben jelentős pénzforgalmi költségekre számíthat.

Gondolod, hogy a ház hackerje helyes lenne az Ön számára? Így kezded el.

Gyors navigáció A befektetés visszatér az elsődleges otthonra Lefelé történő fizetésKülönbözés a házadból, mint befektetésMinden ház hackelése Házak hackolása Math1% RuleCap RateCash Flow (tényleges és implikált) végső gondolat

A befektetések visszatérnek az elsődleges otthoni kifizetésekkel

Sok fiatal félt az ingatlanbefektetésektől, mert 20-25% -os előleget kell fizetnie ahhoz, hogy hitelt kapjon egy banktól. Azonban, amikor ház hackelés, akkor kap egy kis előleget.

Rocky of Tampa, Florida és a pénzügyi blog szerzője 30-0egy VA kölcsönt vett fel az első "házi hack" megvásárlásához. A VA kölcsön a veteránok és az aktív katonaság számára nyújtott kölcsön haszon, amely lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy 0% -ot adjanak le egy elsődleges otthonra.

Ahogy Rocky végigment a folyamaton, fizetett néhány költséget az út mentén, de a ház megvásárlásának napján az eladó megtérítette a költségeket. "Valójában 300 dollárt sikerült elérnem a csere miatt, így nagyon jól működött."

A ház megvásárlása után Rocky két baráttal költözött, akik béreltek neki. Míg két barátja élt vele, Rocky csak havonta fizetett 80 dollárt a jelzálogjához és a segélyek egyharmadához.

Ha figyelembe vesszük a ház hackelését, a legjobb ajánlatok a VA és az USDA hitelek, ha jogosult nekik. Ezek a hitelek magas előzetes díjakat igényelnek, de 0% -os előleget kell fizetniük.

A hitelfelvevők a hagyományos jelzálog 5% -os előleget is figyelembe vehetik. Bár a PMI-t addig fizeti ki, amíg el nem éri a 20% -os tőkeösszeget, még mindig alacsonyabb költségű hitel. Az FHA hitelek magas előfinanszírozási díjakkal és folyamatos éves díjakkal rendelkeznek. Lehetővé teszik az előleget legfeljebb 3,5% -os előleget, de lehet, hogy nem érik meg a költségeket.

Ha komolyan veszi az első ingatlan megvásárlását, akkor összehasonlíthatja a jelzálogkölcsön kamatlábát és a kölcsönzési lehetőségeket a LendingTree-ban.

Gondolj a házadra, mint befektetés

Bár az elsődleges ház finanszírozása meglehetősen könnyű, nem minden ház egyformán "csapkodható". Ruby Escalona és Peter Prokaj, Florida, Jacksonville, valamint a bloggerek Egy utazás, amit szeretünk, vásárolt egy három hálószobás, két fürdőszobás lakóház.

Mivel két hálószobás lakásban valójában egy másik szobatársával éltek, úgy érezték, hogy a városi ház elég nagy ahhoz, hogy kiadja. Azonban úgy döntöttek, hogy az Airbnb vendégei jobb munkát végezhetnek, mint egy teljes idejű szobatársat. Escalona magyarázza: "Meglepő módon nagyon könnyű tölteni a házat vendégeinkkel. A siker egyik oka a helyszín. Ez egy feltörekvő területen van. Mindenki itt akar mozogni. Az emberek itt kezdtek nyájozni."

Egy nagyobb ház megvásárlásával egy kívánatosabb szomszédságban, Escalona és Prokaj nagy sikert aratott hackeléssel. Átlagosan az Airbnb vendégeinek bevételei fedezik a jelzálogköltségük és költségeik 85-90% -át, valamint levonják bizonyos kiadásaikat az adókból.

Rocky hasonló befektetési gondolattal rendelkezett, amikor megvásárolta a házát. Vásárolt egy négy hálószobás házat, amelyről tudta, hogy áthaladhat az "1% -os szabályon", ahol a bruttó bérleti díj a ház értékének legalább 1% -a. Megvette a házat is, tudva, hogy megosztja szobatársakkal. Megfontolta a közös területek elrendezését, a hálószobaajtók szilárdságát és egyéb tényezőket, hogy megbizonyosodjon róla, hogy olyan hely, ahol kényelmesen érezte magát.

Ha úgy dönt, hogy egy többcsaládos otthont vásárol, biztosnak kell lennie abban, hogy a ház megfelel a pénzforgalmi igényeknek, ha úgy dönt, hogy elhagyja az ingatlant (új munka felvételéhez vagy egy másik házhoz).

Bár a szobatársak használatával csökkenteni kell a megélhetési költségeit, sok értelme van, nem akarsz olyan anyagba ragadni, amely cash-flow negatív.

Tud valaki House-Hack?

Rocky elmagyarázza, hogy sok ember számára a háztörés ötlete nem pénzügyileg lehetetlen; társadalmilag lehetetlen. "Fel kell készülnöd néhány oldalnézetre", magyarázza, "Úgy értem, 32 éves vagyok és egy szobatársam lakom, de annyira kevéset fizetek ahhoz, hogy egy házban éljek, így segít pénzügyi célom."

Prokaj elmagyarázza, hogy Escalona és maga számára a sikeres hackelés valódi titka az emberek bízása és rugalmas. Azt tanácsolja: "Gondolj erre, mint jó pénzügyi eszköz.Segíthet abban, hogy sok pénzt takarítson meg a jelzálogjába, amit máshol tölthet."

A szülők általában azt kifogásolják, hogy a gyerekek felnevelése lehetetlenné teszi a háztörést. Munkatársaink, Hannah első kézből tapasztalt tapasztalata bizonyította, hogy ez nem így van. A házat megvásárolta, amikor kisgyerek volt. Külön vásárolt egy kétszintes házat egy hálószobával és egy fürdőszobával az alagsorban, hogy bérbe vegye, ha megtalálja a megfelelő személyt.

Miután csak egy hétig élt a helyén, egy barátja hozzáérkezett, és kérte, hogy bérelje le az alagsorát. Ez tökéletes illeszkedés volt. Jelenleg két gyerekével lakik ott, és a bérleti díja a legtöbb lakásköltségét fedezi.

Ha ez érdekesnek tűnik számodra, nézd meg hogyan kezdheted el házadat az Airbnb-ről.

House Hacking Math

Ha háztörést jelent, mint vagyonkezelési stratégiát, akkor fontos, hogy a pénz az Ön javára működjön. Különösen pénzt kell megtakarítani, amíg az ingatlant élvezheti, és lehetősége van arra, hogy pénzváltó bérleti díjat alakítson át, amikor úgy dönt, hogy elmozdul. Nem akarsz számítani a növekvő részvényekre (különösen a többnemzetiségű ingatlanokra).

A következő három számítás, amit meg kell tennie, mielőtt egy házat vásárolna.

1% szabály

Az 1% -os szabály szerint a bérleti ingatlannak havonta 1% -os bruttó bérleti díjat kell fizetnie. Ha egy ingatlan 100 000 dollárt ér el, akkor havonta legalább 1000 dollárért kell fizetnie. A 400.000 dolláros értékű ingatlannak havonta legalább 4.000 dolláros piaci értékűnek kell lennie.

Mivel ezt a tulajdonságot kívánja élni, az ingatlannak nem kell az 1% -os szabályt eljuttatnia. Ehelyett ki kell értékelnie az ingatlant, mintha az egész vagyontárgyat harmadik személynek bérelné.

Attól függően, hogy hol laksz, az 1% -os szabály lehetetlen lehet elérni. Ekkor érdemes elkezdeni a többcsaládos bérlakások vizsgálatát. A többcsaládos ingatlanok gyakran lehetővé teszik az ingatlan értékéhez képest magasabb bérleti díjak elérését.

Ha az Airbnb-nél bérli az ingatlant, akkor konzervatív becslést készít a lakóhelyéről és a bérleti díjról. Nem akarja azt feltételezni, hogy havonta 30 napot fog kapni, akik teljes árat fizetnek.

Cap aránya

Ha talál egy olyan helyet, amely eléri az 1% -os szabályt, itt az ideje annak megismerése, hogy az ingatlanának pozitív nettó működési bevétele van-e. Ez a szám azt mutatja meg, hogy mennyi készpénz várhat el a jelzálog kifizetése után.

Imputált nettó működési bevétel

Ez az imputált nettó működési eredmény kiszámítása:

A várható bérleti díj * (mondjuk 1000 dollár havonta) = 12 000 dollár évente.

Üresedési arány (mondjuk 10%) = - 1200 dollár évente.

Ingatlan adók = - 1200 dollár évente.

Vagyonbiztosítás = - 600 dollár évente.

Megosztott segédprogramok (ha vannak) = $ 0.

Egyéb költségek (pl. HOA stb.) = - 2.400 USD évente.

Összesen = 6 600 dollár évente.

* Használja a várható bérleti díjat, ha nem élt az ingatlanban.

Ez a tulajdon évente 6 600 dollárt keres, mielőtt a kölcsönt és a kamatot megfizetné. Ha a szóban forgó ingatlan 100 000 dollár értékű, akkor ennek a szálláshelynek évi 6,6% -os felső korlátja van. Ez azt jelenti, hogy a jelzálog kifizetése után legfeljebb 6,6% -ot (plusz a ház értékének növelése) lehet keresni.

Mivel Ön ebben az egységben él, számolnia kell a felső korlátot az ingatlanon való tartózkodás alapján is. Használja ugyanazt az egyenletet, de a várható bérleti díj helyett a bérleti díj tisztességes piaci értékén alapul, fontolja meg, hogy valójában hogyan számolja fel a bérlőket vagy a szobatársakat. Például két szobatársat kaphatsz, akik havonta 400 dollárt fizetnek. Ebben a helyzetben a bérleti díja havonta 800 dollár, vagy évente 9 600 dollár.

Tényleges nettó működési bevétel

A várható bérleti díj * (mondjuk 800 dollár havonta) = 9 600 dollár évente.

Üresedési arány (mondjuk 10%) = - 960 dollár évente.

Ingatlan adók = - 1200 dollár évente.

Vagyonbiztosítás = - 600 dollár évente.

Megosztott segédprogramok (ha vannak) = $ 0.

Egyéb költségek (pl. HOA stb.) = - 2.400 USD évente.

Összesen = 4,440 $ évente.

* A roamingok vagy a bérlők várható bérleti díja alapján, amíg házi hackelésről van szó.

Ebben a példában a házi hackelési időszak alatt 4,44% -os felső korlátot érhet el egy 100 000 dolláros tulajdonban.

Az elérni kívánt tőke aránya az ingatlan céljától függ. A házi hackereknél a tényleges bérleti díj mellett legalább 3-4% -ot kellene keresnie. Az imputált mutató használatával valószínűleg legalább 5% -ot szeretne látni, de ha agresszív befektető vagy, 7 vagy 8% -ot közelebb kereshetsz.

Cash Flow (tényleges és implikált)

Ha a kapu aránya kedvét szolgálja (mint a fenti példában), itt az ideje, hogy valóban fontolja meg, hogy ez a ház hackje. Általánosságban elmondható, hogy a bérleti ingatlanok befektetése a pénzáramlásról szól, nem pedig a saját tőke növekedéséről, így a készpénzes hónapra és hónapra történő összpontosításra kell összpontosítania.

Javaslom számítani ezt a két módot. Először számítsd ki az éves készpénzforgalmat az aktuális bérleti díj alapján, amelyet a szobatársaktól vagy a bérlőktől elvár. Ez a szám negatív lehet, de jó ötlet, hogy mennyit fog fizetni a lakásért. Ezután számítsa ki a tényleges pénzforgalmat a bérleti díj alapján, ha nem élt az ingatlanban.

Tényleges cash flow

A tényleges nettó működési bevétel (az előző szekcióból) ($ 4,440) osztva 12 = 370 $ havonta.

Havi jelzálogköltség ($ 100,000 finanszírozva 3,92% -kal 30 évig) = - 473 $.

Összesen = - 103 dollár havonta.

Ebben a példában az ingatlantulajdonosnak 103 dollárt kell fizetnie a lakhatási kiadások és a segédprogramok aránya között.

Imputált Cash Flow

Természetesen, amikor kiszállsz az ingatlantól, szüksége van az ingatlanra, hogy pénzt keressenek hónapban és hónapban. Ebben az esetben ugyanazt a számítást végezzük, de az imputált működési bevételt (a nettó működési bevételt akkor használjuk, ha nem éltünk az ingatlannal).

Az imputált nettó működési bevétel (előző szekcióból) ($ 6,600) osztva 12 = 550 $ havonta.

Havi jelzálogköltség ($ 100,000 finanszírozva 3,92% -kal 30 évig) = - 473 $.

Összesen = 77 $ havonta.

Milyen típusú cash flow van szüksége?

Mivel az Ön területének bérleti díjai emelkedni kezdenek, a készpénzforgalom lassan emelkedni fog velük (a legtöbb esetben), ezért nem kell hatalmas mennyiségű pénzforgalmat indítani. Ideális világban egy tulajdonláshoz legalább 100 dollár befizetett pénzforgalmat szeretne, de a magasabb is jobb.

Mivel tervezi, hogy "becsapja a házat" és több évig él az ingatlanon, lehet, hogy elfogadja a kisebb havi cash flow-t. Csak légy óvatos ezzel. Nagyon könnyű túlbecsülni a nettó működési költségeidet, így egy kis összegű pénzforgalmat meg lehet várni a váratlan kiadásokkal, beleértve az üresedéseket vagy a javításokat.

Végső gondolatok

A ház hackelés fantasztikus módja lehet a vagyon ingatlanok építésének megszüntetésére. Azonban kényelmesen kell ahhoz a tényhez, hogy nem fogsz megfelelni a "hagyományos" társadalmi normáknak.

Ha rendben van a nem szokványos életmóddal, akkor ez jó módja lehet a gazdagság korai felépítésének.

Ajánlott: